首頁公司動態新聞詳情

2020/04/29

為什么很多連鎖品牌不愿意把店開在街上,而是選擇進商場?

文章來源: 瀏覽次數:1727


相對于城市綜合體的客流密集與品牌高度集中,沿街商業店鋪排布、環境交互以及客流等方面就大不相同。沿街商鋪可以將建筑特點、交通動線、戶外環境、配套設施等有機融為一體,可以突出品牌商戶的自我品牌特點與優勢;消費客群相比于綜合體更貼近周邊居民百姓,從這個角度來看,沿街商業應該具有較好的競爭優勢。



圖丨丁家商街示意圖


但縱觀近些年沿街商業發展,除了上海、深圳等一線城市大品牌活躍在沿街商鋪外,其他二三線城市,尤其是山東本地,沿街商鋪除了銀行、醫療行業扎堆選擇,國內外一線大品牌卻少有入駐的。


那么,是什么原因制約著品牌方入駐沿街商鋪呢?


01
品牌入駐沿街商業的顧慮


對于優秀的商業品牌來說,在店鋪選址時,更加注重對自身品牌的保護。這種保護不僅體現在商業環境的考察上,更表現在對未來發展過程中是否會出現種種意外進而限制自身發展這一點上。


相對于具有良好業態設計管理的大型購物中心,品牌方在考察開放式沿街商業,往往更加謹慎??偨Y起來,大家的疑慮可分為以下八點:


顧慮1


沿街商鋪由于缺乏業態管理,容易造成同業惡性低價競爭。


一般來說,購物中心自帶引流能力,商管團隊只需要把握住品牌效應,控制住品牌間的競爭強度,就可以促使入駐其中的品牌具有好的發展環境。而一般的沿街商業缺乏強有力的聚流能力,商戶入駐后需要自我拓荒,依靠品牌能力點滴積累消費群體,最終實現消費循環。


在這個過程中,企業需要付出較多的時間成本。然而,一旦入駐品牌度過蟄伏期進入生意爆發階段,就會快速引起同行業的關注與效仿。與此同時,大部分沿街商業通常為個人租賃的房產,沒有品牌差異化租賃的意識與能力,這就極容易使得入駐品牌的周邊同時出現大量的同業業態。這些競爭商業往往品質良莠不齊,為求利益最大化可不惜手段打折促銷。


打個比方,知名的飲品店coco開在某一商業街后,其周邊一定還會出現多家價格更低、品質更差的小型的冷飲店。如此最初入駐的真正的優秀品牌就被動陷入惡性競爭中,對自身品牌產生不可逆的傷害。




顧慮2


合同期短,未來漲價幅度不可控


對于品牌方來說,店鋪選址是重中之重,一旦簽約,裝修投入、運營投入往往占用較大成本。商業綜合體為了保障入駐品牌的利益以及自身商業的穩定,根據品牌租賃面積等實際情況,可與品牌方簽訂長遠合同,明確租金成本,降低商戶疑慮。


但反觀沿街商業,大部分個人出租者對短期租金收益的關注度超過對長期租賃穩定性的關注,一方面個人出租者也希望可以持之以恒的獲得租金收益,但另一方面不確定未來房租上浮區間,過高的租金上浮不容易出租,過低的租金遞增又容易造成心理上的不均衡,綜合這兩點,個人出租者一般會傾向于未來的高租金收益,因此使得這類商鋪的租賃合同期限短,租金支付周期長,未來溢價不可控。


從這個角度來看,租期長短與租金溢價成了限制品牌入駐商業街的一個重要因素。



顧慮3


商戶良莠不齊,影響自身品牌形象,甚至劣幣驅逐良幣


為什么大品牌更傾向于入駐商業綜合體而不是獨立的沿街商鋪?對比國內外的商圈,我們不難發現一個規律,即優秀商圈,往往其周邊的鄰居消費需求能力相匹配。


以泉城路與濼口的服裝行業為例,泉城路綜合體內服裝品牌一般分為國內主流品牌及國際主流品牌兩大類,少有低檔次的商家入駐,而濼口服裝城周邊聚集的多為國內三線以下甚至無品牌的商家,大品牌商戶往往止步于此,就像ZARA、拉夏貝爾不會希望與“阿迪奈斯”、“新百倫領跑”為臨。


也就是說,品牌對選址的一個重要考量點,是周邊鄰居是否與自身匹配,是否會影響到自己的商業定位以及未來發展。這一點在沿街商鋪上體現的更為明顯。因為不清楚周邊的鄰居是什么類別,所以大多數的社區底商、沿街商業吸引來的都是小商家,而絕不是一線品牌。




顧慮4


直面城市行政管理,不能按品牌要求制作店面怎么辦?


我們知道,越是大品牌,對自身的品牌形象要求越高,大到店鋪布展設計、廣告形象安裝,小到光線、色調、地磚、導視,每一樣都有一定的要求標準。這些設計需求在封閉式的綜合體內極容易實現,而反觀在開放的沿街商鋪卻較為復雜。


目前城市行政管理部門對沿街商鋪廣告形象一刀切的管理制度,使得任何一個大品牌的包裝設計方案都要經過層層上報審批,其中牽扯的時間、流程、責任人,甚至最終否能夠審批通過等,都成為制約大品牌商家入駐沿街商鋪的重要因素。  如果租賃建筑不能滿足品牌方的形象需求,他們往往退而求其次入駐商場,也不會降低身份勉強租賃。


圖丨丁家商街效果圖


顧慮5


自身經營需要與周圍居民、市政、交通、環保等部門需要維護關系。


沿街商鋪,尤其是社區底商的經營往往與周邊的環境、居民、市政等密不可分。拋開自身經營狀況,一般經營者最為擔心的是要應對各種復雜問題——商鋪面前是否有充足的停車位?誰來管理停車問題?消費者到店鋪是否便捷?經營是否會與居民產生抵抗?是否會經常面對政府職能部門的到訪?周邊綠化、路面鋪裝是否會影響經營等等。


這些問題看似不影響經營,卻是經營者不得不去面對的煩心難題。


顧慮6


擔心水電、排污、排煙等方面問題不好解決。


對于餐飲業來說,入駐綜合體還是沿街商鋪,從前期施工過程就可以看出明顯的不同。綜合體餐飲部分在設計之初就充分考慮了電容量是否充足、排污管徑是否夠用,排煙管道如何布局等實際問題;但沿街商鋪的定位并非按照餐飲業需求而來,這就極有可能導致,餐飲品牌選址后,需要想辦法進行電增容,尋求各方幫助改造排污口,位于社區底商的餐飲業還需要考慮如何排煙才能不引起居民百姓的投訴舉報。


由此增加了投資成本的同時,也增加了人力物力成本,成為影響餐飲業入駐沿街商鋪的難點之一。




顧慮7


擔心個人房東信譽以及性格有問題,或者房屋產權有瑕疵而受到影響。


商戶選擇沿街商業還是綜合體商鋪,除了會擔心以上幾方面外,更在意整個租賃環節是否簡化,租賃期間是否穩定。綜合體產權清晰,商戶不直面個人房東,因此相對來說更占優勢;國內絕大多數沿街商鋪在建設之初就是為了分化銷售,回收資金,銷售團隊為完成銷售任務更是不會關注購買者的個人信譽等情況。因此,對于想要租賃個人商鋪的品牌方來說,未來將與什么樣的房東打交道,也影響著商戶是否能夠如愿入駐,穩定長久租賃的關鍵因素。


打個比方說,個人房東,尤其是文化素質不高的居民,往往會仗著自身房東的身份,想方設法占品牌方的好處,賒賬、借貸等情況時有發生。而一旦品牌方接受了個人房東的這種行為,就會潛移默化的產生其他經濟糾紛。這是品牌商戶最不愿意發生的。


同時,作為租賃方,在租賃中并不完全具備主動權,對房東的商鋪產權是否完善、房屋產權是否清晰,是否有其他瑕疵等情況,很難有清晰的界定與調研。大的品牌方裝修投入往往較大,一旦發生產權糾紛,投入的成本就成了雙方糾纏的重點;越是小的品牌方越容易忽視個人產權的重要性,也越容易在未來發生各種各樣的租賃糾紛。



圖丨丁家商街效果圖


顧慮8


擔心所在街區位置偏、面貌差、周邊缺少潛在客群怎么辦?


沿街商鋪與商業綜合體的不同在于,綜合體自帶聚集客流的能力,其選址往往占據是一個城市,一個行政區的重要通行動線及消費群。而沿街商業是否具有優秀的地理位置,其整體設計方案、打造方案、配套環境、周邊消費群體是否充足,直接成為品牌方,尤其是一線大品牌能否入駐的掣肘點。


國內大部分沿街商業并不存在統一管理的概念,就是說未來入駐后,這個街區將極有可能成為無人打理的境地——配套設施越發陳舊,消費者不愿來逛;街區亮化不夠,夜晚不吸引人;街區面貌陳舊,不如商場高大上,留不住人;周邊沒有居民,消費活力低,商家難以支撐……


沿街商業與城市綜合體之間的差距越大,越發沒有大品牌敢于入駐沿街商業,如此惡性循環,沿街商業僅能成為小商小販爭相搶購的蛋糕,沿街商業喪失了提升拔高的可能。



圖丨濟南國際金融城效果圖


02
商場化管理的丁家商街




丁家商街項目位于濟南奧體西路與工業南路交叉口路東,建筑面積近2萬平方米,由一百多套50-800平方米不等的獨立商鋪組成。


解決之道1


引入商場化的品牌保護機制,嚴格控制同業品牌數量與質量


丁家商街項目區別于一般沿街商業的一點,就在于對入駐品牌的數量、品質的把控,以及對各品牌落位的整體規劃安排。運營團隊將從三個方面進行管控,保障入駐商戶的利益不受損害:


1、根據丁家商街的建筑特點、客流特點、消費習慣特點等,將商街做出了具體的業態安排,杜絕混亂租賃打破商業氛圍;


2、在商街租賃階段,即便意向租賃品牌出現扎堆報名的現象,我們也將嚴格控制每一個業態的入駐商戶數量,杜絕商業重疊;


3、在商業發展穩定之后,也將在騰退與再租賃環節中堅持按照既定的業態方案貫徹執行,保護已經入駐街區的品牌不受同業惡性競爭影響。



圖丨丁家商街效果圖


解決之道2


租賃價格、租金遞增方案透明化,明確租賃期限,縮短收租周期


首先,區別于一般個人出租者追求短平快的利益最大化想法,在租賃丁家商街項目商鋪時,與商業綜合體的出發點一致,優先考慮商業業態的穩定性與持久發展。在可承受范圍內與品牌方明確租賃年限,同時,根據各個業態的租賃特點,靈活制定租金交付周期,避免租金成本高的行業一次性承擔過高的房租壓力,保障商戶運營的穩定。


其次,丁家商街項目的商鋪租金價格體系實行對外公開政策,租金溢價標準等完全透明化,免除了商戶對同業態商鋪租金價格的對比顧慮,以及未來租金遞增過高的擔憂。


解決之道3


擇優入駐,杜絕散亂差小


根據丁家商街項目的特點,劃分了不同商業業態群,在正式啟動招商前,優先與優質的商業品牌溝通嫁接,率先確定主力品牌框架,在后期招商啟動后,所有入駐街區的商戶都將清晰地知道自己的鄰居是誰,是什么樣的品質。


同時,項目招商團隊在招商過程中,并非采取先來先到,先租先得的制度,而是統一預約報名,從中篩選適合業態的品牌商戶再簽訂合同的政策,擇優入駐,杜絕散亂差下,避免因快速租賃而造成的品牌引入不當的風險。



圖丨丁家商街效果圖


解決之道4


運營團隊申報特色街區,輔助商戶申報品牌方案


為了盡可能貼合大品牌商戶的入駐標準,為所有入駐丁家商街項目商戶統一品牌形象標準,將丁家商街作為特色商業街區進行打造,以整體方案向商務局等相關職能部門申報,獲得政府批準,實現商戶品牌獨立設計制作,街區景觀相互輝映的目的。


另外,丁家商街項目運營團隊中的設計部門也將輔助入駐商戶按照特色街區品牌制作的標準進行品牌提升,從形象設計、店鋪設計、廣告設計等多角度實現的完善,讓街區整體更為和諧。


解決之道5


專崗專職,協調各政府職能部門,處理居民瑣碎問題

<p style=


彩票今天3d号码预测专家 MG水果大战试玩 公式规律开奖结果历史纪录 白猫六合图库准不准 伯乐彩票平台官网 快3走势图hubei MG水果大战_豪华版 比较靠谱的彩票平台 亿客隆 兼职网赚app靠谱吗 秒速赛车开奖软件_Welcome 北京pk10庄家改单视频 北京pk10冷热走势图 ag真人娱乐真 黑龙江时时彩开奖结谷2 网赚通是怎么赚钱 河北时时彩开奖号码走势图表大全